曾有人說，中國房地產市場已經打破市場價格有漲有跌的鐵律，持續20年只漲不跌，而且這種狀態還會繼續。何也？因為中國房地產市場是政策市。只要有政府托市，房價只會上漲不跌。不過，只要政府承認有市場與價格，只要政府承認房價是由市場機制在運作，無論如何托市，但最終是無法把過高的房價托住的，市場價格漲跌的鐵律更是無法打破。

　比如，最近國內房地產市場的資訊看上去非常混亂，大眾無所適從。十一黃金周假期，上海住宅成交量13.1萬平方米，同比增長了3倍多，廣州成交同比增長12%，但北京降了16%，深圳更是出現了腰斬。濟南、合肥等城市成交放量，同比翻倍增長，但杭州、成都等城市，成交量步入下行軌道。

　另外，截至10月15日，全國前30房地產企業，已有25家交出了前三季度銷售成績單，總銷售額超過5萬多億元。在25家房企中，有融創等13家房地產企業業績都沒有達到以目標度的七成。

　這些混亂的資訊意味着，今年新冠疫情爆發後，中國房地產市場經歷了一季度銷售停滯、二季度市場逐漸恢復、三季度逐漸恢復，但目前國內房地產市場仍然是十分疲弱以及市場分化較為明顯，持續了近20年的中國房地產市場繁榮有可能就此結束，並將出現重大調整。

　中國的房地產市場之所以能夠持續20多年的繁榮，最根本的原因就在於各個城市的房價只漲不跌，購買住房就能夠賺錢、就能夠財富增長已經成了國內居民宗教信仰，所以全體國民都在利用銀行金融槓桿湧入房地產市場。這讓國內各城市的房價不斷推高。如果國內房地產市場不能夠成為賺錢的工具，房地產的投機炒作者也會逐漸退出市場。對於不少人均一套住房的三四線城市的居民來說，這些城市的住房需求立即會萎縮，不少城市房價陰跌可能會比市場預期的還嚴重。在這種情況下，這些城市的房地產市場重大調整會成為一種趨勢。

　不少城市房價疲軟

　當前不少城市房價疲軟及陰跌，不僅在於房價與居民收入比過高，不僅在於當地的住房供應嚴重過剩，更在於最近金融監管部門有意向收緊對房地產業的融資，比如要求房地產企業剔除預收款後的「資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍」的不得融資，給中國的房地產企業融資劃定了三條紅線。這三條紅線劃定後，為了不踩監管部門的融資紅線，不少大型的房地產開發商已經開始降價促銷。目前最大幾家房地產開發商已經開始7折銷售；北京的不少房地產開發商在十一期間，其房價都下降到八五折，甚至八折以下。對於頭號幾家房地產大型企業降價促銷及一線城市北京房地產開發商降價促銷，估計這種情況很快就會蔓延到全國，特別是那些幾年來住房銷售一直疲軟的城市。

　從中國人民銀行最近公布的資料來看，今年前三季度，國內新增人民幣貸款達16.26萬億元，年增2.63萬億元。前三季度社會融資規模累計增加為29.62萬億元，年增9.01萬億元。截至9月底，人民幣貸款餘額達169.37萬億元，年增13%。分部門看，住戶部門貸款增加6.12萬億元，其中，短期貸款增加1.53萬億元，中長期貸款增加4.6萬億元。從這些資料來看，儘管中國沒有採取歐美式的量化寬鬆的貨幣政策，但實際上中國貨幣政策寬鬆程度與歐美央行比有過之而無不及，今年中國式的量化寬鬆政策已經推到了極致，是歷年來增長最快的一年。但是，這些資料也可以看到，前三季度住戶的貸款及中長期貸款（這些貸款基本上是住房按揭貸款）所佔的比例及增長速度都與往年比差距較大。往年住戶貸款佔全部貸款比重都會一半以上甚至於更高，但今年只有37%，住戶中長期貸款佔比只有28%。這意味着中國居民通過銀行金融槓桿湧入房地產市場沒有隨着過度寬鬆貨幣政策更瘋狂反之還在減弱。如果這樣，也意味中國房地產市場將面臨着重大調整，中國房價只漲不跌的神話將要破滅。（易憲容）