市區重建是項持續性工作，惟市建局本身的持續性卻敲響警號，理由是局方於2022至23年度錄得30億元的淨虧損，乃十年來首次見紅，並因此獲政府批准，借貸上限將由60億元大增至250億元。誠如主席周松崗強調，相信大家均希望市建局仍可「自給自足」，毋須政府注資，而市區重建的進度亦可不受影響。

　近期本港樓市高位回調，乃市建局錄得虧損的一大主因。市建局一方面在舊區進行收購，另方面可出售土地或樓盤套現，多年來營運不成問題；可當今賣樓的「麵包價」，較昔日收樓的「麵粉價」低，自然就會虧本。值得留意的是，市區重建工作任重道遠，不管市好還是市差，市區更新進度都不應停滯，須成熟一項推一項。換言之，當樓市周期下行時，市建局就須面對虧損壓力。事實上，市建局自2001年成立以來，2003年沙士和2008年金融海嘯期間皆是見紅。局方昨透露，未來5年將有10個項目招標，因以往是高價收購，故預期會蝕20億元。在樓市踏入下行周期的同時，未來息口則料維持高企，意味市建局的借貸成本亦勢增加。當然，假如市建局真箇莫財了，最終尚可向政府伸手，不過「羊毛出自羊身上」，要庫房及納稅人埋單到底屬於下策，上策則是市建局自己做到「自給自足」。

　除了周期性問題，市建局還面對一大結構性問題。最近局方多番提出，社會應反思是否沿用逾廿年的「同區七年樓齡」補償機制，因為相關土地開發成本嚴重偏高，甚至是變相由剛上車的置業人士，去補貼已有樓的舊樓業主。坊間有人質疑填海成本高昂，但市區重新的收購成本其實更高。譬如交椅洲填海每平方呎成本僅1300至1500元，但市區每呎收購成本卻動輒逾萬元，且土地上有複數的單位和地舖，以九龍城一項目計，其整體成本便為填海的超過60倍。況且，今時不同往日，隨着市區更新工作推展，舊區裏的新樓愈來愈多，這多少會拉動同區樓宇質素及樓價向上，因而令收購成本愈推愈高。「同區七年樓齡」有助保障原業主權益，但同樣是「羊毛出自羊身上」，相關成本總須轉嫁未置業人士身上。「同區七年樓齡」規定是否鐵板一塊？社會應否因時制宜，研究其他更平衡、更可行的替代方案？

　當然，市建局也要積極開拓資金來源，還要思考確保自身營運的可持續性。譬如，由增加項目的地積比率，到加強與私營機構的各階段各層面合作等，都可望提高項目發展效益。此外，趁市好時積穀防饑，尤其市建局的累積盈餘上年度超過438億元，較十年前多近300億元，當市差時也有充足現金流繼續收購、繼續推動市區更新。

　活化市區，不單有利於改善區內居民生活，及作為土地房屋供應一個源頭，還可避免塌石屎甚至塌樓等意外出現。近日英國最大自來水公司瀕臨破產，提醒世人，一旦公用事業的經營不可持續，整個社會皆恐淪為受害者。市建局縱不應追求牟利，但無法扭虧則肯定不健康。所以，社會必須以理性務實態度正視情況，對症下藥，市區重建工作才可持續，香港城市建設才會更加美好。

　香港商報評論員　李明生