作者：蔡志忠 亞洲地產創辦人、港區省級政協經濟委員會主任

    日前美聯儲終於宣布減息，是4年半以來首次減息，而且一減就是0.5厘，力度可謂不小；香港各大銀行立即跟隨減息0.25厘，表面上好像減得比較少，其實不然，雖然聯繫匯率將港元與美元掛鈎，但港元與美元並非完全同步，過去幾年的加息周期，美國加息11次，利率上升了5.25厘，但香港最優惠利率（P）只加了0.875厘。無論如何，減息是樓股最好的消息，而且具有持續性，預期年底再減0.5厘，明年更有機會減多1厘，這個消息比任何救市措施更有威力。

    不過，工商企業界供樓採用的同業拆息（H）就不一樣，有一段時間長期維持在5厘左右，工商貸款的利率以(H +1.5)左右計算，等於供樓差不多要6厘至6.5厘，自然比住宅高出很多，住宅以最優惠利率計算，通常是（P-1.75），即之前供樓利率大約是4.125厘，沒有工商貸款那麼高。工商物業的貸款利率高出近兩厘，也引致中小企業出現資金嚴重短缺。今天美聯儲已進入減息周期，大家以為對住宅市場有很大幫助，其實最受惠的是中小企業，這幾年工商界的供樓壓力到了臨界點，如今終於能夠得到紓緩。

    過去五年，筆者都比較保守，對樓股後市看法相對審慎，雖然身為金融地產界人士，也必須忠於事實，不敢胡亂唱好後市。因為經濟狀況確實不佳，地緣政治局勢緊張，最致命的當然是利率一直上升，引致消費力和購買力持續輸出強過輸入，也令零售飲食等中小企業經營十分困難。在利率持續高企之下，供樓的沈重負擔使住宅樓市受到重創，企業無力還款更是壓倒工商物業的最後一根稻草；股市同樣也表現不濟，恒生指數長期在低位徘徊，股市成交萎縮也是市面蕭條的原因之一。

    五年來首次看好後市

    如今一切將會改變，五年來筆者首次開始看好後市，還是那一個句：「成也美息，敗也美息。」本來利好和利淡各有理由支持，互相爭持不下，可如今加息變為減息，高息將變成低息，一來一回，利好因素立即增加，供樓負擔馬上減少，是樓市及股市最好的消息。減息周期來臨為中小企業帶來佳音，筆者明白許多企業仍在水深火熱之中，還要苦苦支撐掙紮求存，但是無論如何一定要守住陣營，堅持多一年半載，守過這個寒冬，春天就不會太遠。

    這個春天真的會來臨嗎？一定會，這只是時間問題。慶幸我們生活在一個發達的城市，儘管不少身處外地的網絡講者在唱淡香港，也有詆毀他人聲譽之嫌，但是香港依然巋然不動。這些言論可能出於妒忌，想為自己的離開找理由，或者也想借此博取流量，出位言辭難免有吸睛效果，但香港仍然毫無動搖，就是因為有底氣。看好後市的原因除了是減息周期正式來臨之外，當然還有許多利好因素，隨隨便便講幾點，相信大家不會反對，香港素有美食天堂、旅遊城市、購物之都等稱號，如今更有人才之都、教育樞紐、移民之城和財富管理中心等美譽。IPO集資金額重回正軌，引進知名企業暫見成效，「南金融、北創科」的宏偉藍圖不是夢。（中通社資料圖）